饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(g没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课uǎn)。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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