意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音

　　导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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