近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(n偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧ián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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