“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再出现像过(guò)去十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和(hé)投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单(dān)个(gè)标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来(lái)看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了(le)最底部(bù)，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房(fáng)企相对(duì)比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行(xíng)业(yè)出(chū)现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都(dōu)非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但没有国(guó)资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的(de)房企并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳(wěn)健特(tè)色的国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让(ràng)房(fáng)企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前(qián)的(de)33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在(zài)一线城(chéng)市(shì)，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机(jī)会时要(yào)出手(shǒu)，但(dàn)出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以要规(guī)避(bì)公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了(le)“中国(guó)工商银行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社(shè)保基(jī)金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是实(shí)现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭(háng)州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售(shòu)排名(míng)第一bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名(míng)已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团(tuán)实(shí)现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集(jí)团股价(jià)翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家(jiā)机构(gòu)的(de)集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机(jī)构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足(zú)导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进(jìn)入(rù)存量(liàng)房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域(yù)，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后(hòu)，家具(jù)消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关(guān)的(de)行业，例(lì)如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是(shì)富安娜和(hé)水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一季度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧价(jià)值(zhí)发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经(jīng)风光一时(shí)的家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营(yíng)收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理的(de)广发策略优选和广(guǎng)发安(ān)宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这(zhè)两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的(de)是(shì)，他似乎对于定(dìng)制家居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提(tí)价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常大(dà)的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗