万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tá妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释i)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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