万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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