万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yī军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我n)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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