导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅500万越南盾是多少人民币，1人民币=(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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