饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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