近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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