5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，20泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省22年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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