文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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