5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(z筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思hǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思