OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.5部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些12元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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