近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。<下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖/p>

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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