饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)。引导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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