文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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