近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REIT厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积s产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(sh厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积ōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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