5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人p>

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(s3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人hèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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