文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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