文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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