5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)）青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思，我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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