文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(sh马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么ēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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