万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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