一(yī)线(xiàn)城(chéng)市(shì)，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的(de)消息(xī)在房产(chǎn)圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息为什么(me)这么重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导价被(bèi)称(chēng)为“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策的城市，最(zuì)后深圳是房价前三的核心城市(shì)。所以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具(jù)有(yǒu)风向标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取消(xiāo)，首先有利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手房回(huí)暖(nuǎn)有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银行核定(dìng)房价以(yǐ)网签备案(àn)价(jià)和评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到(dào)官方文件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳(zhèn)多(duō)家大(dà)行表示“尚未接到正式通知，目前仍按参考价(jià)办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的关(guān)注。

　　易(yì)居研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监严(yán)跃进认为(wèi)，本次政策大概率为真，更(gèng)多(duō)体现为(wèi)银行贷(dài)款等(děng)领域按照新的规则进行(xíng)，但不(bù)会(huì)出(chū)台正式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事(shì)情(qíng)，是不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗(chuāng)口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)横空(kōng)出(chū)世(shì)。当时，深圳一(yī)口气公布了全(quán)市(shì)3595个小区的参考价，很(hěn)多(duō)南山、福田、宝(bǎo)安中心区的(de)高(gāo)价盘，直接按照当时的市场(chǎng)价(jià)打了(le)5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价来计(jì)算首(shǒu)付(fù)、发放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经(jīng)历了(le)这(zhè)两年(nián)的痛苦，才(cái)深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个(gè)例子(zi)，市场价1000万的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加上(shàng)需要全款支付的部分，实(shí)际首付去到了510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西安(ān杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪)、合肥(féi)、广州等10多(duō)个城市陆(lù)续跟进。事(shì)实也确实证(zhèng)明(míng)了，这(zhè)条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的统计，实施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到(dào)疫(yì)情的(de)影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究(jiū)中心数据(jù)显示：成交量上，二手(shǒu)房指导(dǎo)价出台当(dāng)年，深圳二手住宅(zhái)成(chéng)交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近(jìn)二十年(nián)最(zuì)低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指导价发布当(dāng)月相比，如今二手房挂牌(pái)价低(dī)于及接(jiē)近参(cān)考价的房(fáng)源占(zhàn)比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区(qū)中，过(guò)半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其(qí)中的人，才(cái)能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农三(sān)年前高杠(gāng)杆(gān)买了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年(nián)感受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交(jiāo)量创下多年(nián)新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市(shì)的(de)基调下，2022年(nián)以来，实施了(le)二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低调(diào)退(tuì)出，目(mù)前只有深(shēn)圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一(yī)线(xiàn)城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在(zài)房山区试点(diǎn)多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房计分制度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售价格变动情(qíng)况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价格(gé)仍(réng)然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他(tā)二线城市(shì)如(rú)杭州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等城(chéng)市价格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急(jí)。3月(yuè)份(fèn)，两部(bù)门联(lián)合发文，全面推(tuī)动二手房“带押过户”全(quán)国实(shí)施(shī)，这是(shì)一条(tiáo)被广(guǎng)泛好评的(de)新政。对(duì)于激活(huó)二手房交易，具有定(dìng)海(hǎi)神针(zhēn)般的作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常(cháng)识，从字(zì)面(miàn)理解一下(xià)这两(liǎng)个词，意思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上(shàng)面(miàn)不(bù)就(jiù)塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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