文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房地肖指哪几个生肖？(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋地肖指哪几个生肖？(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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