文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)中国有多少万大军，中国多少万兵力能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款中国有多少万大军，中国多少万兵力>

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī中国有多少万大军，中国多少万兵力)付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。