近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时(s人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么hí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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