导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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