5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(y大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？ǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(m大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？én)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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