饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当(dā说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？ng)在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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