近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(ch手机话费交了能退吗ǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限手机话费交了能退吗一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低手机话费交了能退吗。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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