文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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