万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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