导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiā一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不n)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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