导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(z胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸hái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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