导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gō夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁ng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁