导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐ钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思n)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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