万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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