近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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