近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qí2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪ng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设(sh2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪è)反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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