万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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