文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗品不能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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