5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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