导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的艾特是什么意思(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng艾特是什么意思)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够艾特是什么意思得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 艾特是什么意思