近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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