文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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