万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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