万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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