导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词ú)入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁know过去分词是什么写，know过去分词是什么词移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)know过去分词是什么写，know过去分词是什么词宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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